参与嘉宾：汉华集团营销副总 赵紫薇；高科房产朗山项目经理 任晓莉；泾渭分明·生态半岛项目营销总监 杨飞；陕西城市经济研究会会长 张宝通；某房产西安机构总经理 朱郁

近期房地产市场的迅速升温，让业界又多了不少对未来的谈资与憧憬。在这波回暖行情之下，西安市场又将走向何方，来看看从业者与专家是如何说的。

西安“回暖”与北上广“高温”关系不大

据某研究院统计，全国35个主要城市住宅成交面积比1月份有所下跌，但有27个城市同比去年2月出现大涨。其中，西安2月住宅成交面积54.11万㎡，同比上涨1.29%。多个售楼部的反馈，近期出现了来访增加、成交上扬的情形。那么，西安楼市“回暖”，与外地市场、特别是一线楼市的“高温”是否存在联系？

任晓莉：这波回暖行情与持续的政策刺激有关，利率降低、契税降低加上首付降低，减少了购房成本。春节后西安楼市的成交量大幅上涨，但是和2010年前后相比，市场增量依然有限。

杨飞：外地楼市的“高温”对西安有一定刺激。应该说，积压了大约两年的刚性需求最近开始出手了。

张宝通：即便是北京、上海、深圳这些一线城市，也可能出现涨价后劲不足的情形。这些地方的楼市虽然火爆，但去年以来的价格涨幅已经超支，一旦炒房等投机需求被遏制，那么房价就会回归理性。当前市场的影响力极大，西安的市场走势还是会受到供求影响。

朱郁：与一线市场的量价齐涨相比，西安楼市的小幅升温在政策大背景下有关联效应——都是受利好政策刺激。但是从市场环境看，并无必然联系。原因在于，一线城市目前供不应求，西安仍是供大于求；上海、深圳等地的库存基数不大，西安的房产库存仍需“重点关注”。

政策面可继续放宽购房门槛减轻购房者压力

近期利好房地产的新政不断。从房贷首付比例进一步降低，契税、营业税减免到降准来增加流动性等，市场随之应声而起。政策刺激对房地产的影响有多大，未来市场对政策还有没有更多需求？

赵紫薇：西安是一个典型的“压力城市”，房产库存巨大。个人认为，目前的市场政策还不足以去化大量库存，所以还需要结合市场实际情况，持续出台放宽购房门槛、减轻购房者压力的刺激政策。

任晓莉：随着契税、首付、利率政策的调整，国家宏观层面的政策手段基本到位，但力度还不及2009年。在契税、利率优惠方面还存在调整空间，特别是此前盛传的个人所得税抵扣政策还是未知。

朱郁：房地产市场其实还是个“政策市”，涨跌受政策的影响很大。目前政策仍有储备余地，但各地推出的时间和方式不会一致，预计会结合不同地方的供给侧结构运行情况来进行调整。

阶段性购房热已形成“金三银四”仍要打问号

每逢楼市回温之时，各种新奇甚至奇葩的营销方式就络绎不绝。据北京媒体报道，当地有开发商针对购买800万房产的业主，额外赠送一套位于辽宁丹东的住房。或许是受成本限制，西安目前还没有见到这样“豪爽”的房企，但“一天卖了十几套房”、“多组看房者争一套房”等烘托销售火爆的消息，也频频刷爆地产圈。针对当前的市场走势，开发商是否在营销方式上做出转变？“金三银四”有没有形成的可能？

赵紫薇：从近期各楼盘的反馈看，今年的“金三银四”值得期待。目前市场成交主要集中在刚需、刚改方面。针对此类客户，我们在营销策略上选择了快速跑量，推出了特价房、首付助力分期等方式，最大限度降低购房门槛，促进客户成交。未来还可能会补充一部分三房和小四房来平衡项目产品线。

任晓莉：当前阶段性的购房热已经形成。不仅是我们在东郊的两个项目成交量大幅提升，竞争对手的去化成效也比较明显。目前我们的营销方式还是以案场活动为主，来提高客户到访、促进成交。

杨飞：今年的市场预期不错，但个人认为接下来市场的增量不会太大。我们暂时还没有大的推盘计划，但在营销策略上适度简化，更强调直接、有效。

朱郁：最近楼市风向已转。由于市场行情看涨，大部分楼盘一改之前消极推盘的态度，开始积极加推新品，以期抢占先机、吸引更多客源。但是从营销策略上看，各房企仍以传统的线下活动、多渠道带客转介、案场高额优惠和老带新刺激为主。

要判定“金三银四”能否形成，关键在于以下几个因素：一是销量是否能激增；二是利好政策，比如20%首付能否全面落地；三是开发商涨价后销量还能不能跟得上，要警惕出现阶段性排异反应；四是改善性需求阶段性量变能不能保持住。

适时降价仍是大多中小房企最佳选择？

西安楼市在近两年饱受库存困扰，很多楼盘都选择了以价走量，这也导致房价在前年、去年连续出现下滑。尽管库存总量正逐步缩减，但截止1月末，全市商品住宅的存量去化期仍然达15个月左右。当前的市场热度进一步提高，楼盘定价将何去何从？

赵紫薇：西安楼市的整体存量巨大。虽然人均可支配收入尚可，但年轻人的收入偏低，要形成有效的购房需求不易。未来楼市还会持续以价换量，快速去库存，尽力平衡供求关系仍是重中之重。

任晓莉：今年上半年，西安房产库存的去化尤为关键。如果市场能持续回暖，那么以价换量的开发商数量必然会减少。是不是要“割肉”降价，这是由开发商的财务运营状况和项目品质来决定的。

杨飞：西安是西北五省的门户与中心城市，购房需求的潜力巨大。所以，房地产市场没必要继续以价换量，去库存只是时间问题。

朱郁：2014年至今，不少中小房企为了活下来而以价换量，并取得了一定“疗效”。目前，西安楼市的销售压力仍然不小，弹性定价是大多中小房企的最佳选择。

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